10 cosas que no sabías del mercado hipotecario de Estados Unidos

Las hipotecas son una de las industrias más grandes de Estados Unidos. 

Como hemos dicho en otras oportunidades, el mercado hipotecario y de bienes raíces en Estados Unidos es extenso y complejo. Muchos pasamos años estudiándolo y trabajando en él para dominarlo por completo. En esos casos, casi siempre nos hacemos expertos únicamente en el área geográfica que habitamos, debido a que podemos conocer personalmente las características de ese mercado hipotecario. Sin embargo, no importa donde estés, hay ciertas generalizaciones que podemos reconocer y que pueden ayudarnos a ahorrar dinero y encontrar justo lo que estábamos buscando al momento de invertir en una propiedad. ¡Estas son 10 cosas que probablemente no sabías sobre las hipotecas americanas!

1. Las hipotecas existen desde hace poco tiempo

Contrario a lo que podrías pensar, los préstamos hipotecarios no siempre fueron el método utilizado por defecto para adquirir una casa. De hecho, fue a partir de los años 30 que comenzaron a usarse en los Estados Unidos. Fueron las compañías de seguros quienes las impulsaron, con la esperanza de hacerse dueñas de las propiedades cuando los prestatarios fallaran en pagar a tiempo. En esa época, cuando solamente cuatro de diez familias eran propietarias de su vivienda, ¡los préstamos llegaban sólo hasta el 50% del valor de la propiedad y los pagos iniciales llegaban hasta el 80%!

2. Puedes reducir costos con hipotecas de tasas ajustables

Por lo general, las hipotecas de tasas ajustables (ARM, por sus siglas en inglés) ofrecen tasas de interés más bajas que las de tasas fijas. Así será por los primeros años y luego serán aumentadas tomando en cuenta las condiciones del mercado. Aunque siempre hay límites para lo mucho que tu tasa puede subir, si los precios aumentan en extremo, corres el riesgo de terminar pagando demasiado dinero. Si durante estos primeros años, tu situación financiera mejora y tienes un óptimo historial de crédito, puedes optar por refinanciar tu hipoteca para quedarte con una tasa de interés baja y ahorrar dinero tanto al principio como en el resto de tu período de préstamo.

3. En la actualidad, las tasas de interés se mantienen en cifras históricamente bajas

Hoy en día, y aunque varían diariamente, las tasas hipotecarias se posicionan alrededor del 4%, pero esto no siempre fue así. En los años 80, podías llegar a pagar de interés hasta 18,45% (cifras récord en Octubre de 1981). Afortunadamente, los intereses han bajado considerablemente y, en nuestros días, se mantienen a muy buen precio. Aunque el porcentaje de aumentos no es realmente alarmante, cuando de tasas de interés se trata, es preferible comprar al precio actual para garantizar que estás haciendo un buen negocio.

4. A las personas que trabajan por su cuenta puede costarles adquirir una hipoteca

Esto sucede así principalmente porque muchas personas que trabajan por cuenta propia deducen una gran porción de sus ingresos, lo que quiere decir que sus impuestos no necesariamente reflejan correctamente la realidad de sus finanzas. Los impuestos son un requisito muy importante que los prestamistas toman en cuenta al momento de decidir si aprueban o no una hipoteca. Además, tus ingresos e historial de empleo son claves para que las instituciones prestamistas conozcan tu capacidad de pago puntual y sostenido en el tiempo. Cuando trabajas por cuenta propia, es posible que se vean en la obligación de ser más estrictos con tu reputación como prestatario para reducir riesgos.

5. Incluso si tienes el dinero para pagar al contado, una hipoteca te ayudará a ahorrar

Muchos multimillonarios optan por adquirir hipotecas en lugar de comprar sus casas al contado, a pesar de tener el dinero necesario. ¿Por qué hacen esto? Porque esta forma de pago se traduce en un ahorro importante. Si cuentan con liquidez fluida, hacer pagos mensuales aliviará los gastos. Además, en teoría, no tendrán problema para pagarlos. Con finanzas tan estables, tienen garantizadas tasas hipotecarias bastante bajas. Por ejemplo, Mark Zuckerberg, fundador de Facebook, paga tan sólo 1.05% de interés.

6. Puedes reducir costos si pagas de manera bisemanal

Algunas entidades prestamistas permiten que hagas tus pagos una vez cada dos semanas. Esencialmente, lo que se hace en estos casos es pagar la mitad del monto mensual 26 veces al año o el equivalente a un mes extra. De esta forma una hipoteca de 30 años podría reducirse a 49 meses, ayudándote a ahorrar miles de dólares.

7. No necesitas un alto pago inicial para obtener una hipoteca

Lo que probablemente has escuchado con anterioridad es que se debe pagar 20% del valor de la propiedad como abono inicial. Lo bueno de pagar 20% o más de incial es que no estarías obligado a pagar un seguro de hipoteca, por lo que te ahorrarías ese gasto extra. Sin embargo, con hipotecas convencionales, respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac, puedes adquirir una propiedad dando apenas el 3% como pago inicial. También hay otros tipos de préstamos, como las hipotecas para veteranos de guerra, en las que ni siquiera debes dar una inicial para obtenerlas.

8. Puedes ahorrar si optas por hipotecas más cortas

La mayoría de las hipotecas son otorgadas por períodos de 15 a 30 años. Lo común es que las personas opten por la segunda opción porque sus mensualidades serían más económicas. No obstante, entre ambos tipos de hipotecas hay diferencias importantes que se deben tomar en cuenta. Por ejemplo, si tienes opción a una hipoteca de $200.000 con una tasa de interés de 3.38% para 15 años y otra de 4.00% para 30 años, podrías ahorrarte hasta $89.000 a largo plazo escogiendo la primera, pues pagarías su totalidad en menos tiempo y con menor interés. Vale la pena pensarlo, ¿no crees?

9. Puedes obtener mejores tarifas con consultores o agentes hipotecarios

Consultar con expertos y dejarte guiar siempre es una buena opción. Los profesionales en el área te ayudarán a encontrar un abanico de opciones más amplias y trabajarán para encontrar la que mejor se ajuste a tus necesidades. Como dijimos al principio, estos agentes conocen la zona geográfica en la que laboran mejor que nadie y sabrán perfectamente cómo funciona el mercado hipotecario de la zona en la que deseas invertir. Además, están familiarizados de antemano con los requisitos de cada prestamista y te ayudarán a reunirlos para discutirlos y entenderlos.

10. Las personas celebran el final de su hipoteca

Un dato interesante es que en países anglosajones las personas suelen festejar el pago final de su hipoteca. En Escocia, por ejemplo, los propietarios pintan las puertas de sus casas de color rojo para anunciar que han terminado de pagar. Por su parte, en Estados Unidos es común que los propietarios celebren “fiestas de quema de hipotecas”, en las que incineran sus últimos recibos de pago. ¿Estarías dispuesto a celebrar de esta manera?

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Fuente: Intercorp Mortgage Solutions